ビル管理法が適用される特定建築物とはどんな建物？

建築物における衛生的環境の確保に関する法律（通称、ビル管理法・ビル衛生管理法・建築物衛生法）に該当する建物のことを、特定建築物と言います。特定建築物に該当すると建築物環境衛生管理技術者（通称ビル管理技術者）の選任が必要です。では、どのような建物がビル管理法に定められた特定建築物に該当するのでしょうか？

今回は、ビル管理法に定められた特定建築物の定義についてご説明します。不特定多数の人が利用する広い施設という漠然とした覚え方をしている方もいるでしょうが、それに該当しない建物も多いのです。ビル管理技術者の資格取得を目指す方はぜひ読んでみてくださいね。

1. 特定建築物とは？
2. ビル管理法が適用される特定建築物は？
3. ビル管理法が適用されると……？
4. ビル管理法に関するよくある質問

1．特定建築物とは？

特定建築物とは、特定の法律に該当する建物のことです。ですから、ビル管理法における特定建築物とは、ビル管理法が適用される建築物になります。建築物環境衛生管理技術者（通称ビル管理技術者）の資格取得を目指している人は、この特定建築物にどのような建物が該当するかも覚える必要があるのです。

中には、漠然と「広くて不特定多数の人が利用する建物」という覚え方をしている方もいるでしょう。しかし、ビル管理法に該当する建物はこれだけではありません。もう少し具体的な覚え方をする必要があります。次の項で、ビル管理法に該当する建物を少し詳しくご紹介していきましょう。

2．ビル管理法が適用される特定建築物は？

では、ビル管理法が適用される特定建築物とはどのようなものでしょうか？ この項では、少し詳しくご説明します。ぜひ参考にしてみてください。

2-1．床面積が3,000平方メートル以上の特定用途に使われる建築物

興行場・百貨店・集会場・図書館・博物館・美術館・遊技場・店舗・事務所・旅館（ホテル）で、床面積の合計が3,000平方メートル以上の建物が、特定建築物に該当します。ちなみに遊技場とは、ボーリングやカラオケ・クラブ（ディスコ）・パチンコなどです。

また、興行場とは映画館や劇場になります。つまり、今再開発で続々とオープンしている複合商業施設の多くが特定建築物に該当するでしょう。

2-2．床面積が8,000平方メートル以上の学校

学校とは、幼稚園から大学まですべての教育施設を指します。ただし、研究所は教育施設ではないのでビル管理法は適用されません。覚え間違えないように注意しましょう。

また、「研究所」と名前がついていても人文系の研究所は事務所に該当します。つまり、理系の研究所以外はビル管理法に該当すると考えた方がよいでしょう。ややこしいですが、混同しないように気をつけてください。

2-3．不特定多数が利用するけれど、ビル管理法が適用しない建物は？

不特定多数が利用する広い建物は何でもビル管理法が適用になりそうなイメージがありますが、実際はそうでもありません。「特殊な環境」に当たると判断されたものは、ビル管理法の適用から外れます。一例をあげると、病院や老人ホーム、さらに大規模なマンションです。

特に、病院は大きなものは百貨店と同じくらいの規模のものも珍しくありません。空調や暖房など設備も充実していますので、なぜ該当しないの？と思う方もいるでしょう。しかし、法律で決まっているので混同しないように注意してください。

また、現在数が増えている老人ホームも同じです。さらに、駐車場や倉庫も不特定多数が利用するという条件を満たしていないので、ビル管理法が適用されません。ビルのように高い立体駐車場でも同じです。ただし、複合商業施設に付随する駐車場や倉庫はビル管理法が適用されますので、注意しましょう。

また、大規模マンションは不特定多数の方が出入りしますが、個々に管理する部分が多いのでビル管理法は適用されません。

2-4．条件付きで特定建築物になる施設は？

建築物によっては、条件付きでビル管理法が適用されるものもあります。一例をあげると、駅と地下街です。駅も地下街もそれだけではビル管理法は適用されません。しかし、東京駅や大阪駅などは多数の店舗や事務所があります。その広さの合計が3,000平方メートル以上ならば、ビル管理法が適用されるのです。地下街でも同じ。

ただし、駅と百貨店が直結しているような場合は、百貨店にだけ法律が適用されます。また、スポーツ施設も特殊な用途として通常はビル管理法が適用されません。ですから、フィットネスクラブや体育館、プールなどは適用外になるのですね。しかし、体育館はコンサートなどが開かれることもあるでしょう。そのような施設は、集会場のあつかいになりビル管理法が適用されます。プールも同じです。ただ泳ぐだけのプールは適用されませんが、娯楽性の強いレジャー施設としてのプールにはビル管理法が適用されます。

また、スポーツ用プールがホテルなどに併設されている場合は、プールの面積を除いた面積の合計が3,000平方メートル以上の場合に、適用されるのです。ここまで来るとかなりややこしいですが、現在はいろいろな施設が合わさった複合施設も多いでしょう。ですから、一見するとビル管理法が適用になる施設でも、計算の結果適用にならない施設もあります。

3．ビル管理法が適用されると……？

ビル管理法が適用された施設は、ビル管理技術者を1名選任する必要があります。ビル管理技術者は、国家資格で2年以上ビル管理の実務経験がなければ受験資格を得られません。また、講習でも資格を取得することができますが、実務経験に加えて電気やボイラーなどの資格を取得していなければ、講習は受けらないのです。ですから、ビル管理技術者の資格を取得しているということは、ビル管理に関する知識と経験があるということ。即戦力になるわけですから、資格を取得しておいて損はないでしょう。

どれほど広い施設でも、ビル管理技術者は一人で大丈夫です。二人以上選任する必要はありません。ただし、複数のビルを一人のビル管理技術者が管理することは原則としてできないのです。ビル管理技術者が、一つのビルに常駐している必要はありませんが、かといって1日何件ものビルを回りながら、業者に指示を出すということもできません。

ビル管理技術者はビルの管理だけでなく、テナントに入居している業者のクレーム処理も仕事です。つまり、知識や技術だけでなく高いコミュニケーション能力も必要になります。

4．ビル管理法に関するよくある質問

Q．増築などで床面積が増えた場合、途中からビル管理法が適用されるということはありますか？
A．はい。増築で床面積が増えた場合は適用されます。

Q．建築物環境衛生管理技術者は、複数のビル管理を掛け持ちできるでしょうか？
A．いいえ。同一の敷地内に複数のビルがある場合以外は、掛け持ちできません。

Q．病院などが内部に入っている商業ビルは、ビル管理法が適用になりますか？
A．雑居ビルのような場所に病院が入っている場合は、そのビル自体は病院ではありませんので適用になるのです。

Q．複数の建物が同一の敷地内に建っており、1つの建物の床面積はビル管理法が適用されない広さですが、法律は適用されますか？
A．このような場合は、敷地内前部の建物の床面積を合計した数字で適用になるかどうかが決まるのです。

Q．建物の一部を取り壊したりして、床面積が狭くなった場合はどうしたらいいでしょうか？
A．正確に測定しなおしてください。ビル管理法が適用されなくなると自治体に再度届け出が必要になることもあります。

おわりに

今回はビル管理法が適用される特定建築物とはどのような建物かということをご紹介しました。

まとめると

• 特定建築物とは3,000平方メートル以上の特定用途に使われる建物と、8,000平方メートル以上の学校である。
• 病院や老人ホームは適用されないので注意する。
• 条件付きで特定建築物になる建物もある。

ということです。こうして改めて確認すると、特定建築物の定義もいろいろな例外があるということが分かりますね。特に、病院や老人ホームはビル管理技術者の試験を受けるときは実務経験の場として認められるので、余計混乱しやすいでしょう。しかし、逆に考えれば医療施設はビル管理法が適用されない、と覚えてしまえばよいのです。

また、駅や地下街もビル管理法が適用されるほど大規模なものはごく一部でしょう。ですから、「東京駅」「梅田駅」など名前を覚えてしまうのも一つの方法です。